Giá nhà đất 'đua nhau' tăng, người mua lãnh đủ

Giá nhà tăng "phi mã"

Theo Bộ Xây dựng , trong những tháng đầu của năm 2025 thị trường bất động sản có nhiều khởi sắc, nguồn cung, lượng giao dịch bất động sản tăng so với cùng kỳ năm 2024. Tuy vậy nguồn cung vẫn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường, cơ cấu sản phẩm chưa cân đối, thiếu nhà ở phù hợp với nhu cầu của người lao động, người trẻ; thừa biệt thự, nhà thấp tầng; giá bất động sản, nhà ở chưa phù hợp với khả năng của người có nhu cầu. Vẫn còn tồn tại tình trạng đầu cơ, thao túng, thổi giá, lũng đoạn thị trường.

Tại Hà Nội, giá nhà tăng cao "chóng mặt" từ nửa cuối năm 2024 đến nay, những căn hộ thương mại giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất, ngay cả ở khu vực ngoài đường vành đai 3.

Tại TP HCM, phần lớn các dự án đã mở bán từ cuối năm ngoái đến quý II năm nay đều tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, với mức giá dao động từ 100 - 150 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn ở khu vực trung tâm.

Mới đây, Thường trực Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Xây dựng làm rõ các nguyên nhân làm tăng cơ cấu giá bất động sản, khẩn trương có phương án giảm các thành tố làm tăng giá bất động sản, tăng nguồn cung nhà ở.

Đồng thời yêu cầu Bộ Xây dựng kiên quyết xử nghiêm các hành vi đầu cơ, thổi giá, đưa thông tin sai lệch với mục đích tạo sốt ảo, lừa đảo người dân để trục lợi.

Tại cuộc họp báo quý II/2025 mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Danh Huy cho biết làm rõ nguyên nhân tăng giá bất động sản là vấn đề khó, bộ đang giao Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nghiên cứu, làm rõ. Đây là vấn đề có tác động xã hội lớn, cần được nghiên cứu thận trọng, làm rõ nguyên nhân để có giải pháp kéo giảm giá nhà.

Giá đất tăng, giá nhà khó giảm

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang có tình trạng " giá đất đuổi giá nhà và giá nhà đuổi giá đất ", tạo nên một vòng luẩn quẩn giá mà cuối cùng là người mua lãnh đủ. Một phần nguyên nhân tình trạng này xuất phát từ sự "thả nổi" khiến cho giá đất tăng cao, có nguy cơ cao thuộc top của thế giới.

Theo ông Hiệp, trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau vài tháng giữa các quyết định giao đất trước và sau đã có thể khiến giá tăng lên 20%, điều này thật vô lý và sẽ khiến giá bán nhà tăng.

"Đã đến lúc các cơ quan chức năng cần vào cuộc, quản lý, kiểm soát lại giá đất một cách hài hòa. Ngoài ra, các khâu thủ tục hành chính như khâu định giá đất kéo dài cũng sẽ khiến doanh nghiệp chịu thêm các chi phí tài chính như lãi vay hoặc tiền đất bổ sung lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Các chi phí này đều được cộng vào giá bán. Để kiểm soát giá nhà cần sớm có cơ chế quản lý nhà nước về giá đất, tránh tình trạng thả nổi như hiện nay và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính để bớt đi các chi phí tài chính cho doanh nghiệp", ông Hiệp nói.

Ông Hiệp cho biết thêm, việc giá vật liệu xây dựng tăng tựu chung lại chỉ khoảng 15% nhưng giá đất tăng như hiện nay thì không có chuyện các dự án sẽ hạ giá trong thời gian tới.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng: “Hiện nay, quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm lại tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất , áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập, tức là địa phương phải tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó, đã có luật, có nghị định, thông tư… Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn, nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế”, ông Tuyến nhận định.

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, ông Tuyến cho biết quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có “nguyên tắc thị trường” nhưng không ai giải thích được “nguyên tắc thị trường” là gì? Có bao nhiêu nguyên tắc thị trường và định giá đất thì áp dụng nguyên tắc nào?... Điều này làm khó các địa phương trong việc áp dụng.

Hơn nữa, hiện nay, thị trường bất động sản đã "tuyệt chủng" nguồn cung nhà ở 40-50 triệu đồng/m2, khiến những người làm công ăn lương, lực lượng vũ trang làm cả đời cũng không mua được một căn nhà. Vì vậy, cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường.

"Ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải “đảm bảo hài hoà”. Vậy như thế nào là hài hoà? Điều này cũng cần phải cụ thể hoá. Theo tôi, hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”, ông Tuyến cho biết thêm.

Thống kê sơ bộ, hiện có 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay. Trong đó, Bảng giá đất điều chỉnh của TP HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng 2,7 - 38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2; Tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ, áp dụng từ năm 2025, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2…

Theo Ngọc Mai