Hết thời ‘đẻ trứng vàng’, shophouse bị giới đầu tư “lạnh nhạt”: Nguyên nhân vì đâu?

Một thời gian dài, shophouse, đặc biệt là loại hình chân đế tại các tòa chung cư từng là “át chủ bài” của các đợt mở bán bất động sản. Với lợi thế vừa có thể ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê, loại hình này được kỳ vọng tạo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi các dự án đi vào vận hành, thực tế lại không như kỳ vọng.

Ghi nhận tại nhiều khu đô thị Hà Nội, không ít shophouse chân đế rơi vào cảnh ế ẩm. Tại một dự án ở Hà Đông, một căn shop hơn 70m2 được rao cho thuê giá 22 triệu đồng/tháng nhưng vẫn trống suốt hai tháng.

Tình trạng tương tự diễn ra ở nhiều dự án tại Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Thăng Long… Mức giá chào thuê dao động từ 19–30 triệu đồng/tháng tùy diện tích, song vẫn khó tìm khách thuê. Một số căn đã từng được thuê mở siêu thị, quán ăn nhỏ nhưng sau đó phải đóng cửa vì hoạt động kinh doanh không hiệu quả.

Nguyên nhân không chỉ nằm ở giá thuê cao, mà còn đến từ sự cạnh tranh khốc liệt từ các mặt bằng bên ngoài dự án. Nhà phố lân cận thường có chi phí thuê rẻ hơn, dễ tiếp cận hơn, khiến cư dân trong chung cư cũng không mặn mà mua sắm ngay dưới chân tòa nhà.

Bên cạnh đó, mặt bằng thị trường đang thay đổi nhanh chóng. Theo các chuyên gia, mô hình shophouse chân đế không còn phù hợp với xu hướng tiêu dùng hiện đại khi thương mại điện tử phát triển mạnh, người tiêu dùng ưu tiên mua sắm online, còn doanh nghiệp bán lẻ dần rút khỏi mặt bằng truyền thống để tối ưu chi phí.

Tỷ suất sinh lời thấp, pháp lý không hấp dẫn

Theo khảo sát của một đơn vị bất động sản, mức lợi nhuận từ cho thuê shophouse chân đế hiện nay chỉ dao động từ 2–3%/năm – thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của nhà đầu tư và cả lãi suất ngân hàng. Trong khi đó, giá mua vào vẫn ở mức cao, dao động từ 12–15 tỷ đồng/căn diện tích 120–130m2, nhưng thường chỉ sở hữu có thời hạn (50 năm). Điều này khiến nhiều người “mất lửa” với phân khúc từng rất được ưa chuộng.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng: “Tỷ suất cho thuê thấp hiện nay đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó có sự cạnh tranh từ các trung tâm thương mại. Đây là nơi có lưu lượng khách ổn định, vận hành chuyên nghiệp và hỗ trợ marketing bài bản, điều mà shophouse chân đế chưa thể đáp ứng”.

Ngoài ra, shophouse thường do cá nhân sở hữu, vận hành tự phát, thiếu quản lý tập trung, giá thuê dễ biến động theo thị trường bất động sản và ít linh hoạt trong chia tách mặt bằng. Khách thuê không ít lần gặp bất tiện khi phải thuê cả căn dù chỉ sử dụng tầng dưới, hoặc chia sẻ lối đi, công trình phụ với chủ nhà.

Tuy khó khăn trong ngắn hạn, giới chuyên môn nhận định shophouse vẫn là phân khúc có tiềm năng dài hạn nếu đáp ứng đủ các điều kiện về vị trí, thiết kế, pháp lý và mô hình vận hành.

Theo báo cáo thị trường quý I/2025 của Savills Việt Nam, giá trị giao dịch trên thị trường thứ cấp nhà phố thương mại tại Hà Nội vẫn ghi nhận mức tăng 9% theo quý, đạt khoảng 266 triệu đồng/m2, cho thấy nhu cầu nắm giữ dài hạn vẫn tồn tại.

Tuy nhiên, bà Hằng nhấn mạnh: “Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý tới yếu tố vị trí. Nên chọn nơi có mật độ dân cư ổn định, giao thông thuận tiện và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Thiết kế cũng cần đảm bảo tính linh hoạt, có lối đi riêng, hạ tầng phụ trợ đầy đủ nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B”.

Về pháp lý, với các sản phẩm hình thành trong tương lai, cần kiểm tra rõ các cam kết từ chủ đầu tư, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.

“Không phải sản phẩm nào gắn mác shophouse cũng là cơ hội đầu tư tốt”, bà Hằng lưu ý.

Kỳ Thư